上交所推动持有型不动产ABS产品加速落地，已形成较大规模项目储备

第一财经记者获悉，目前上海证券交易所已组建专班，与各地政府主管部门联合开展盘活存量资产专项培训会，排摸并推动有盘活存量需求的企业开展持有型不动产ABS项目储备，目前已形成较大规模的项目储备池，预计下半年将加速推进产品落地。

何为“持有型不动产ABS”？有机构人士介绍称，相较于传统ABS产品，持有型不动产ABS最重要的特点是突出“资产信用”和“权益属性”，一般采用平层结构，以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红，同时摒弃了传统的优先劣后增级安排，也不再通过主体信用增进和资产回购等方式来为产品增信，力求在产品层面实现真正的资产信用，也帮助发行人获得真正的权益性资金。

那对投资者来说，收益如何获得保障呢？

“与传统ABS一致，投资者可以享有底层资产的租金收益。”一位参与建信住租持有型不动产ABS投资的基金经理告诉第一财经记者，更为关键的是，在持有型不动产ABS中，投资机构可以通过运营治理和激励机制设计，参与到基础设施资产的运营决策中去，进一步改善了传统ABS产品投资机构较难介入底层资产运营、且对运营机构的激励不足的难点。

也就是说，持有型不动产ABS将公司制治理原理和机制嵌入产品结构，引入计划管理人、投资人、运营统筹机构共同参与的“管理委员会”，使投资机构真正参与基础设施资产的运营决策，并通过运营激励机制激活运管机构管理能力。

“产品管得好还是不好，将直接给予管理运营团队相应的激励与约束。同时，投资人可以积极参与运营决策，更深入地了解项目的运营和建设。”前述基金经理表示。

除了上述的运营治理和激励约束机制外，持有型不动产ABS在产品设计上还包含了信息披露、二级市场活跃度、流动性支持以及持续扩募机制。

据上述机构人士介绍，在信息披露机制方面，持有型不动产ABS更加注重信息披露的及时性和有效性。在流动性支持和交易机制方面，借鉴国际经验，吸收和采纳投资机构的普遍建议，允许产品设置一定比例的流动性支持机制，在特定情况下满足部分投资者退出需求，并持续引入二级市场活跃机制，提高产品二级流动性。在扩募安排方面，则预留了扩募的空间，可以不断纳入后备优质资产，促进产品的可持续发展。

“通过这一系列更为市场化的创新设计，打造一种盘活存量资产的权益型工具，进一步丰富企业融资渠道，也为投资机构资产配置提供新选择。”上述机构人士称。

上交所官网显示，安江高速持有型不动产ABS已于7月18日正式获批，同期，万国数据2024年第1期数据中心持有型不动产ABS也于近期正式申报至上交所。这两单项目是继华泰-中交路建清西大桥持有型不动产ABS和建信住房租赁基金持有型不动产ABS成功挂牌上市后，最新获批的不动产持有型ABS项目。

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