上海热门地块将实行“双高双竞”，业内认为有助于建设“好房子”

8月15日，上海市土地交易市场发布本市第五批次商品住房用地出让公告，具体出让静安区2幅地块，出让总用地面积约5.01公顷，起始总价106.79亿元。

第一财经从上海市规划和自然资源局获悉，自第五批次供地起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。

具体来看，“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同；“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间；

“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买；“第二轮竞价”是通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外，本次出让增设了“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”的3项指标，鼓励市场主体建设优质住房，提升居住配套的公共服务功能和高品质公共空间环境。

同时，地块的高品质建设导向和具体竞争指标，均在出让条件确定阶段，由上海市相关部门会同相关区政府（出让人）通过综合评估和会商机制，根据地块区位条件、产品定位、市场情况等差异化确定。

地块成交后，高品质建设各项要求将全部纳入土地出让合同，实现建设、竣工验收、运营等全生命周期合同监管，确保高品质建设要求落地。

有开发商内部人士向记者表示，无论竞高品质的条款还是价高得，其实之前在实践中都已有落实，整体上并不太会影响开发商的拿地热情。

另有某房企投拓人士提及，本次出让的地块还取消了保障房的配建，竞品质环节也没有竞保障房比例的条款，这也保证了高端项目的纯粹性。以静安区曹家渡地块为例，该地块竞“高品质建设”指标包括装修标准、公共服务设施以及高端人才住房配建比例。

58安居客研究院院长张波表示，从上海土拍政策的优化来看有两点值得关注，其一是坚持土地拍卖的市场化方向，通过“价高者得”来让市场发挥更大的资源配置性作用，这本身和房地产市场“双轨制”方向保持了一致。另一方面提出了两轮竞高品质的规则，除了关注绿色、超低能、装配式方向外，对于装修标准、公共和开放空间等指标也列入其中，这本身是和住建部推进的“好房子”方向保持一致，推进为了商品房供给层面不但要满足多样化改善需求，还要更强化社区内外部、软硬件层面的品质提升。

“这次调整也是土拍规则打补丁。”亿翰智库研究总监于小雨认为，考虑到最近绿城拿的徐汇滨江全国单价最贵的地块溢价率30%，但是装标5000元/平，显然和这个地块的楼板价和最终售价会不太匹配，“双高双竞”后不会出现类似情况了。

于小雨预计，未来随着市场的变化，土拍规则也会灵活调整，每个地块的差异性也会比较大。

值得一提的是，本次出让公告中明确，坚持市场化原则，由企业根据市场供求关系自主确定商品住房销售价格，并按国家和本市商品房销售管理措施实施价格备案和上市销售。

“这次明确不规定项目未来销售的指导价，预计将会带动未来入市的上海高品质豪宅盘的价格上涨，相同板块不同产品力的项目售价的差异也会进一步拉大。”于小雨表示。

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