多城市发布收储细则，定价、按需定购是落地难点 供需匹配成关键挑战

潍坊市住房和城乡建设局近期发布了一项公告，旨在收集市中心城区已有的存量商品房，用于转换成保障性住房。这项计划涵盖了七个区域，对拟收购的房源规格设定了限制，例如普通住宅面积不超过120平方米，公寓和商业办公用房不超过60平方米，并要求房产无法律纠纷，权属清晰，倾向于整栋或整单元收购。定价方面，将参考同区域保障房的重置成本设定上限，包含土地、建筑安装成本及不超过5%的利润。

目前，该工作尚处于房源征集阶段，具体收储主体和数量将根据征集结果决定。潍坊并非孤例，多个城市如桂林、江门、柳州等也推出了类似“收储”政策，普遍聚焦于小户型房产，优先考虑便于封闭管理的整栋或整单元项目。这些举措旨在消化房地产库存，促进市场健康，同时也为增加保障性住房供应开辟新路径。

广东省城乡规划院的李宇嘉研究员指出，这种策略受到各地欢迎，因为它有助于解决房地产市场面临的交付困难和库存积压问题。不过，同策研究院的宋红卫提醒，虽然低线城市加入收储行列标志着去库存和保交付工作的深化，以及政策经验的下级传导，但收储资金的充足性是个待解问题。

中信建投的报告显示，自2021下半年以来，多地推出的收储计划涉及超13万套住房，所需资金总额巨大，突显了资金筹集的挑战。此外，收储过程中的价格谈判也是难点，如何平衡政府、房企和市场预期成为关键。

华泰证券的研究强调，实际操作中，房企对过低的收购报价持保留态度，而负责收储的国企在评估时不得不顾及市场实际情况。李宇嘉和宋红卫均认为，精准匹配需求与供给，合理定价，是确保收储工作成功的关键，同时这可能为陷入困境的房企提供一个资产处置的新窗口。然而，目前部分城市的征集工作遭遇挑战，开发商对定价机制存在异议，特别是那些通过拍卖获得高价土地的企业。相关部门表示，正积极探索，力求实现项目与市场需求的有效对接。

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